SPECIALE DECRETO SBLOCCA ITALIA art. 21

DL 12.9.2014 n. 133 convertito nella legge 11/11/2014 n. 164 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 262 dell’11/11/2014
PARTE PRIMA (art 21)
Investimenti in abitazioni da concedere in locazione - Deduzione del 20% del prezzo di acquisto o delle spese di costruzione

Sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 262 dell'11 novembre 2014 è stata pubblicata la Legge 164/2014 di conversione del D.L. 133/2014 denominato “Sblocca Italia “ ( allegati: legge di conversione e Decreto Legge).
Il provvedimento è entrato in vigore il 12 novembre

Con l’art. 21 del DL 133/2014 sono state introdotte disposizioni volte ad incentivare l’investimento dei privati in abitazioni:
• di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia;
• dotate di elevate prestazioni energetiche;
• da destinare alla locazione.
REQUISITI SOGGETTIVI
La deduzione si applica
• alle persone fisiche non esercenti un’attività commerciale;
• laddove il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado (sono parenti di primo grado ad esempio il padre ed il figlio); l’agevolazione spetta anche se le persone fisiche, richiedenti l’agevolazione, cedono, anche contestualmente all’acquisto in usufrutto le unità immobiliari a soggetti pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale così come definito dal DM 22.4.2008 a condizione che venga mantenuto il vincolo locativo di 8 anni ed il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore ai canoni di locazione massimi previsti dalla presente norma.
REQUISITI OGGETTIVI
una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% delle spese sostenute per:
• l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costru¬¬zione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato detti interventi; rientrano tra gli immobili agevolati anche quelli oggetto di restauro e risanamento conservativo e non solamente quelli oggetto di ristrutturazione edilizia come invece indicato nella prima stesura del provvedimento.
• l’agevolazione si applica esclusivamente per l'acquisto di case di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione. Tale disposizione mal di coordina con la possibilità di usufruire dell’agevolazione per gli acquisti effettuati a partire dal 1.1.2014.
• le prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di unità immobiliari residenziali su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
• Secondo il testo del decreto sono agevolati gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati dall’1.1.2014 al 31.12.2017. Tale limitazione temporale si applica anche in relazione alle spese soste¬nu¬te per la costruzione in proprio delle unità immobiliari
LA DEDUZIONE
La deduzione del 20% spetta a condizione che:
• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’unità immobiliare venga destinata alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni. Tuttavia, il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non impu¬ta¬bili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso degli 8 an¬ni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto;
• il canone di locazione non sia superiore:
o a quello cosiddetto “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede lo¬cale ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 9.12.98 n. 431;
o oppure a quello definito in ambito locale per gli alloggi di “edilizia con¬ven¬zio¬nata”;
o oppure a quello definito in ambito comunale (c.d. “edilizia a canone speciale”) ai sensi dell’art. 3 co. 114 della L. 24.12.2003 n. 350;
• l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio);
• l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone destinate ad usi agricoli (zone E ai sensi del DM 3.4.68 n. 1444);
• l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B ai sensi dell’Allegato 4 del DM 26.6.2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente.
• Per l’acquisto o la realizzazione delle suddette unità immobiliari destinate alla lo¬ca¬zio¬ne, l’agevolazione spetta nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000,00 euro.
Rientrano nella deduzione del 20% anche gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità medesime. Tali somme sembra possano eccedere anche il limite di € 300.000.
Il limite riguarda, quindi, complessivamente:
o il prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;
o le spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione dell’unità immobiliare sull’area posseduta (in questo caso, le spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori).
• La deduzione del 20% è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione.
Di conseguenza, la deduzione massima dal reddito potrà essere di 60.000,00 euro complessivi (20% di 300.000,00 euro), pari a 7.500,00 euro all’anno. Infine la deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
CRITICITA’ DELLA NORMA
1. La possibilità di beneficiare del bonus è subordinata all’esistenza di una serie di presupposti .
2. Le disposizioni sono pienamente efficaci con decorrenza dal 12 novembre 2014, ma sarà necessario attendere le relative disposizioni di attuazione per comprendere come procedere al calcolo della nuova deduzione.
3. Il calcolo della deduzione: le complicazioni trovano origine soprattutto in una delle modifiche apportate durante l’iter di conversione in legge del decreto, che consente la deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili oggetto di agevolazione.
In particolare, la disposizione (art. 21) così si esprime:
“è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime”.
In base alla lettera della norma, non è chiaro se il massimale di spesa comprenda, oltre al prezzo di acquisto, anche gli interessi passivi. , ma sarà necessario attendere le ulteriori modalità attuative dell’agevolazione che saranno definite con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’Economia e delle finanze.
QUADRO DI SINTESI
Deduzione Irpef :
• acquisto da parte di persone fisiche di immobili residenziali invenduti ( alla data del 12 novembre 2014) di nuova costruzione effettuati dal 1 gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2017 o che abbiano ad oggetto immobili con interventi di ristrutturazione e restauro e risanamento conservativo
• il beneficio determina una riduzione del reddito imponibile su cui applicare le imposte
Aliquota: 20%
Base di calcolo : prezzo di acquisto risultante dall’atto o costo di costruzione nonchè interessi passivi derivanti da mutui per l’acquisto delle unità oggetto di agevolazione
Limite massimo: non deve superare l’importo di 300.000,00 Euro
Numero unità immobiliari: non è previsto un limite massimo purchè non si superi il massimale di spesa e l’agevolazione è prevista anche per gli acquisti di pertinenze di immobili residenziali
La quota di deduzione annuale : da suddividersi in otto quote annuali di pari importo